La Clave | Experiencias

Realizar lo soñado

Nos encontramos ante una gran oportunidad para impulsar la rehabilitación de nuestro parque residencial, especialmente de los bloques de vivienda construidos entre 1950-80. Para ello, es necesario un enfoque multidimensional, no solo energético, que contemple mejoras en accesibilidad, conservación, instalaciones, etc. Además, es necesario realizar reformas fiscales y financieras que permitan resolver las diferentes demandas posibles de actuaciones de rehabilitación y con ello contribuir a multiplicar el ritmo actual de rehabilitaciones por diez en los próximos tres años.

Juan Rubio del Val

Arquitecto y urbanista.

Director del Observatorio Ciudad 3R.

©Vicente Tofiño

Desde hace muchos años se vienen reclamando políticas activas de rehabilitación y de regeneración urbana de áreas vulnerables de nuestros pueblos y ciudades. Al inicio de estos procesos, urbanísticos en sus orígenes, se trabajaba por parte de unos pocos profesionales y asociaciones vecinales en los cascos antiguos, muchos de los cuales estuvieron en riesgo de desaparecer. Más recientemente, en los últimos 15 años, se ha puesto el foco en los barrios construidos en los años 1950-60 del siglo pasado por parte de algunas ciudades que, como Zaragoza, Barcelona, Madrid, Pamplona, Valladolid, Burgos, etc., han sido pioneras en este enfoque en nuestro país. 

No es posible reducir significativamente las emisiones de CO2 para mitigar el cambio climático sin contar con el sector de la edificación, un sector difuso, pero responsable en Europa del 36 % de las emisiones derivadas de la energía, que obviamente no incluyen las debidas a otros sectores como la agricultura o la deforestación. Este 36 % no incluye el ciclo de vida de los edificios (fabricación de materiales, transporte, mantenimiento y demolición), no habiendo cifras consistentes sobre lo que estos últimos representan. En todo caso, hay algunos estudios que cuantifican las emisiones del ciclo de vida excluyendo la operación del edificio entre el 10 % y el 20 % de las emisiones en operación, lo que elevaría las emisiones totales, incluido el ciclo de vida, entre el 40 % y el 43 % de las derivadas de la energía. 

Algunos/as de nosotros/as defendemos que no es conveniente para el avance de las políticas activas de fomento de la rehabilitación urbana en nuestro país el circunscribir estas exclusivamente a la dimensión del ahorro energético. Esta concepción, originada en la Europa fría continental, está lastrando el despegue de este tipo de políticas en España. Hay otras actuaciones edificatorias posibles y muy necesarias sobre el envejecido y obsoleto parque edificado español: accesibilidad, conservación, renovación de instalaciones antiguas por otras mucho más eficientes, actuaciones de adaptación al cambio climático en climas fríos y en los crecientemente más cálidos también, sustitución de fuentes energéticas fósiles por renovables, ampliación de superficies de terrazas, etc. 

Además de todos estos tipos de actuaciones sobre los edificios —y de modo especial sobre los de uso residencial construidos entre 1940 y 1980 (11.249.500 de viviendas principales), que suponen el 59,93 % del total de viviendas principales en 2020 (18.771.653)—, hay otras dimensiones de la cuestión: urbanas, sociales, económicas, etc., que conviene tener en cuenta. Así lo ha reconocido, por fin, la reciente Actualización 2020 de la Estrategia a largo plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España (ERESEE 2020) (1), tras ignorarlo en las anteriores. Estos otros aspectos actúan de manera mucho más movilizadora que el del ahorro energético en un país con climas benignos en buena parte del mismo. Esta realidad la demuestran los pocos estudios realizados, como el del Observatorio Ciudad 3R (2), que por primera vez cuantificó en tan solo un 20 % las actuaciones de rehabilitación con financiación pública estatal (Plan de Vivienda 2013-2017) destinadas a la mejora de la eficiencia energética (EE). Este porcentaje desciende a la mitad, apenas un 7 %, en áreas de clima mediterráneo o más benigno.

La rehabilitación de viviendas está, por fin, en la agenda política de nuestro país, tanto por la necesidad real de intervenir sobre un parque residencial obsoleto y envejecido, como por las exigencias de la UE en su reciente Plan y Fondos Europeos Next Generation y el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la economía del Gobierno de España, así como por los compromisos que como país hemos adquirido al aprobar el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC).

Ahora toca ejecutar y llevar a cabo esas políticas reclamadas y soñadas. Es necesario hacerlo con la mayor eficacia y extensión posible y, al mismo tiempo, sin dejar a nadie atrás. Eso significa que se deben diseñar instrumentos adecuados a cada tipo de demanda. La demanda está segmentada y, muchas veces, se pretende satisfacer con respuestas uniformes. Esto comporta que, en ocasiones, las ayudas no lleguen a quien más lo necesita. Un ejemplo de ello son los programas del IDAE, muy exitosos en algunas regiones pero que rara vez llegan a las comunidades de propietarios de las zonas con mayores dificultades económicas y organizativas.

Por el contrario, en determinados municipios (Barcelona, Pamplona, Zaragoza, Burgos) se han movilizado programas públicos con fórmulas imaginativas e innovadoras para que las ayudas lleguen también a edificios en los que una parte o la mayoría de sus habitantes dificultan, por razones económicas, la ejecución de actuaciones de rehabilitación ansiadas por la mayoría de ellos. En esas situaciones, comunes en determinados barrios vulnerables de nuestras ciudades, se están explorando fórmulas con subvenciones de hasta el 100 % del importe de las obras a algunas unidades familiares, en muy concretas circunstancias y con determinadas contrapartidas y garantías. Este es un buen camino, pues tratar todo por igual, cuando hay muy diversas situaciones de partida, no es justo ni eficaz para el impulso de este tipo de políticas.

Pensando en el futuro inmediato, si se quiere que esta actividad, que contribuye a la sostenibilidad medioambiental, a la mejora de la calidad de vida de millones de personas y a la reactivación económica, deje huella y consolide un sector económico, se deben centrar los esfuerzos en facilitar la puesta en marcha de actuaciones, eliminado las barreras actuales a la llegada masiva de financiación privada en adecuadas condiciones a las comunidades de propietarios y acercando la gestión de acompañamiento mediante oficinas de ventanilla única. En segundo lugar, es necesario apoyar a los municipios que, por su mayor proximidad y confianza, son en última instancia los mejores ejecutores de estas políticas públicas, al conocer mejor sus necesidades y diseñar sus propios planes locales de rehabilitación urbana. Y por último, se hace necesario, con ocasión de estas excepcionales circunstancias y de una vez por todas, la armonización de manera eficiente y sin contradicciones o interferencias entre ellas, desde la Administración General del Estado, de las diversas subvenciones existentes y las políticas fiscales en todos los ámbitos administrativos: europeos, estatales, autonómicos y locales, para las mismas finalidades e idénticos tipos de actuaciones de rehabilitación sobre los edificios y ámbitos urbanos próximos.

La Clave

Medidas para el futuro

Pensando en el futuro inmediato, si se quiere que esta actividad deje huella y consolide un sector económico, se deben centrar los esfuerzos en facilitar la financiación privada y acercar la gestión a las comunidades de propietarios, apoyar a los Entes locales para la realización de sus propios planes locales y coordinar y hacer más eficientes todas las subvenciones e incentivos fiscales en los tres niveles administrativos de nuestro país.

Veamos con algo más de detalle algunas sugerencias al respecto de cada uno de estos tres aspectos fundamentales en este momento, como hemos destacado en nuestro último estudio (3).

Barreras a la llegada masiva de financiación privada a las comunidades de propietarios

Escuchando a bienintencionados responsables de entidades financieras interesados en estar presentes en el potencial negocio que puede suponer la financiación de los miles de actuaciones que todos queremos que se realicen, pero que no acaban de cristalizar, nos asalta la duda de si conocen el funcionamiento real de las comunidades de propietarios (CCPP) y de manera específica las de los edificios de viviendas principales (de uso habitual), cuya rehabilitación es más necesaria y que serían los construidos entre los años 1940 y 1980, de tipo plurifamiliar, con 3 o más alturas, y que según la ERESEE 2020 incluirían 5.097.015 viviendas (véase tabla siguiente). De entre todos ellos, serían prioritarios para actuar los situados en la España continental con temperaturas más extremas en verano e invierno, que no dispusiesen de ascensor y se encontrasen en áreas urbanas o rurales con un grado medio-alto de vulnerabilidad socioeconómica. 

Estamos hablando de centenares de miles de estas comunidades de propietarios (suponiendo que estuvieran constituidas, lo cual sería el primer paso a dar), a las que es necesario primero informar, después incentivar y finalmente ayudar a tomar decisiones y a acompañarlas durante todo un proceso traumático, especialmente para poblaciones mayores, durante al menos 9 a 12 meses de obras, si se actúa sobre toda la envolvente o se instala ascensor, todo ello viviendo durante las obras en las viviendas, con el consiguiente trastorno a su vida cotidiana.

Fuente: Cíclica [Space, Community, Ecology] para MITMA.
Edificio del barrio de Las Fuentes (Zaragoza) después de la rehabilitación.

Empecemos por las buenas noticias: cuando hay subvenciones públicas de al menos un 30 % y una financiación de entidades financieras que permite, fundamentalmente por el plazo del crédito, que los copropietarios puedan costearlo con un importe del 10-15 % de sus ingresos familiares, todo suele ir bien. Pero si, por los plazos o por los costes de las actuaciones, estas cantidades resultantes son mayores, las dificultades de llegar a acuerdos son muy altas, cuando no imposibles, según mi experiencia como responsable del Área de Rehabilitación Urbana en la Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda durante los últimos 30 años.

Asimismo, si se les habla a las CCPP en un lenguaje financiero confuso, que incluye muchas palabras que proceden del inglés, y además no se exploran fórmulas flexibles que se adapten a la diversidad de situaciones personales y económicas que pueden darse en una comunidad de propietarios, conjugando las subvenciones públicas a fondo perdido con el crédito, y además ello se ve obstaculizado por el actual e injusto tratamiento fiscal de algunas subvenciones, las dificultades pueden hacer que no se llegue a buen puerto en la mayoría de los casos.

Como ejemplo de medidas en la buena dirección, proponemos facilitar la concesión de crédito, privado o público (¿por qué no, en determinados supuestos?) y la adaptación de los gestores públicos y privados de este tipo de actuaciones a los diferentes tipos de demanda, utilizando, por ejemplo, avales públicos o subvenciones puntuales de hasta el 100 % en situaciones concretas u otras ya experimentadas con éxito en ciudades como Barcelona (fincas de alta complejidad), Pamplona (convenios de permuta o adquisición de viviendas con usufructo vitalicio) o Zaragoza (subvenciones extraordinarias en situaciones concretas para resolver situaciones enquistadas), con garantías y determinadas condiciones (anotación registral, convenios, etc.).

La eliminación del tratamiento fiscal actual de todas las subvenciones públicas como un incremento patrimonial tributable el año en el que se recibe, junto con las desgravaciones fiscales por reinversión en mejoras de la vivienda habitual, con las limitaciones que puedan establecerse, dirigidas a las rentas medias y bajas especialmente, son, de nuevo, decisiones que facilitan la eliminación de las barreras actuales.

Las propuestas anteriores son ejemplos de posibles medidas a implementar, si se quieren eliminar barreras y multiplicar el ritmo actual de rehabilitaciones por 5, como plantea el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC), o por 10, como se llega a proponer en el más reciente Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la economía del Gobierno para los próximos tres años. Lo que está claro es que no podemos esperar que, haciendo lo mismo que en los años anteriores y siguiendo a “piñón fijo” con las medidas habituales (planes estatales y autonómicos de vivienda, programas de rehabilitación —solo energética— del IDAE, etc.), alcancemos resultados muy distintos a los actuales.

Cómo facilitar la gestión a los posibles promotores de actuaciones de rehabilitación

Generar confianza en los posibles últimos beneficiarios de las actuaciones de rehabilitación es el principal objetivo a alcanzar por todos los agentes, públicos y privados, que intervienen y giran en torno a este tipo de actuaciones. Y para ello, es necesario disponer de mecanismos, ya ensayados con éxito, por otra parte, que acerquen la gestión a los posibles interesados, mediante oficinas de acompañamiento “ventanilla única” o one-stop-shops en su versión en inglés, situadas en los propios barrios o centralizadas, como ocurrió en la exitosa experiencia de Zaragoza entre los años 2008-2012, o en otros lugares como Tudela y La Txantrea, en Pamplona. En esa misma línea apuntan otros proyectos en marcha, como los pilotos de los programas AGREE y Opengela en el País Vasco (en Vitoria, Basauri, Donostia, Bilbao y Eibar). 

Cómo ayudar a los ayuntamientos

Desde el Observatorio Ciudad 3R (4) venimos apoyando a las Entidades locales, quizás el eslabón más débil de las tres Administraciones con competencias administrativas en estos temas y al tiempo el más cercano a los propietarios de los edificios. Entre los más de 8.000 municipios españoles, los hay de muy diversos tamaños y con muy diferentes medios humanos. Para todos ellos, pero en especial para los de tamaño medio y pequeño, con parques de vivienda mínimamente significativos de los años 1950-1980, hemos elaborado recientemente (2020) el estudio Herramientas para el diseño de Estrategias Locales de Rehabilitación Urbana: Marco metodológicoque pronto va a tener una versión aún más divulgativa en forma de “Guía para estrategias locales de rehabilitación urbana, en el marco de la Agenda Urbana Española”.

De arriba a abajo, Edificio en la calle Alférez Rojas (Zaragoza) antes y después de la rehabilitación.

Referencias

2

Informe de evaluación sobre políticas públicas de rehabilitación residencial en España (2013 – 2017). Reflexiones sobre el desafío 2020 / 2030