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El ineludible reto de la actuación sobre la ciudad consolidada

El planeta está pidiendo a gritos un nuevo modelo productivo respetuoso con el medio ambiente, y el sector inmobiliario debe dar un paso al frente. Los promotores inmobiliarios hemos de participar, junto con las Administraciones públicas y la sociedad civil, en la creación de ciudades sostenibles través de tres vectores: la regeneración urbana, la digitalización y la mejora en la eficiencia energética de los edificios. Tenemos a nuestro alcance una palanca magnífica: los fondos europeos del plan Next Generation.

David Martínez Montero

Ingeniero de caminos, canales y puertos.

Consejero delegado de Aedas Homes y presidente de Rebuild

©Lucía Moreno Diz - Miguel Sánchez Moñita

El Acuerdo de París de 2015 sobre cambio climático y la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible adoptada por la Organización de las Naciones Unidas han definido las pautas que permitirán transformar el actual modelo productivo hacia un marco de progreso que respete los límites del planeta y no comprometa el desarrollo de generaciones futuras. La implementación de dichas directrices, como no puede ser de otra forma, involucra a todos los niveles de gobiernos, sector privado o sociedad civil, ya que la inminente acción climática y el desarrollo sostenible son objetivos comunes que proporcionan un enfoque claro para las políticas, el desarrollo económico y la sociedad.

Entre los 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) incluidos en la Agenda 2030 se encuentra, por un lado, el propósito de garantizar el acceso a una energía asequible, segura, sostenible y moderna para todos (ODS 7), y por otro, el empeño de lograr que las ciudades sean más inclusivas, seguras, resilientes y sostenibles (ODS 11). Compromisos que, sin duda, deben basarse en una actuación decidida sobre la ciudad consolidada mediante la rehabilitación energética de edificios y la accesibilidad universal. Para ello será necesario diseñar los mecanismos que permitan llevar a cabo grandes proyectos de recualificación de entornos urbanos de cierta escala con el objetivo de adaptarlos a las nuevas necesidades ambientales, laborales y sociales. 

Ante la magnitud de la crisis económica provocada por la COVID-19, la Unión Europea ha aprobado el plan Next Generation, que debe entenderse como un instrumento temporal concebido para impulsar la recuperación. Estos fondos europeos constituyen una oportunidad histórica para un momento excepcional, una ocasión única para salir aún más fuertes de los efectos de la pandemia, transformar nuestra economía y crear oportunidades y trabajo para esa Europa en la que queremos vivir. España necesita una respuesta rápida, conjunta, ejemplar y no solo para resolver las realidades actuales, sino también para dar respuesta a las incertidumbres del futuro. 

La lucha contra el cambio climático se constituye como el principal reto ambiental y de sostenibilidad de las ciudades, y es por ello por lo que es imprescindible una clara estrategia de rehabilitación energética que nos permita alcanzar importantes objetivos de reducción de emisiones de CO2, contribuyendo de paso a alcanzar la descarbonización de nuestras ciudades mediante una economía baja en carbono y objetivos sociales de reequilibrio territorial al priorizar la atención a los barrios más vulnerables.

Sin embargo, hacer frente a los desafíos de la ciudad contemporánea no solo debe centrarse en la rehabilitación energética de los edificios con criterios de energía casi nula, sino que es necesario activar la regeneración medioambiental, social y económica de los barrios residenciales e industriales degradados. Acelerar la transformación de los tejidos urbanos existentes hacia un modelo de ciudad y territorio más compacto, inclusivo, integrado y conectado, incorporando un tipo de oferta residencial que atienda a las necesidades sociales más contemporáneas. 

La idea de regeneración urbana integrada deriva de la Declaración de Toledo de 2010, firmada por los responsables de Desarrollo Urbano de la Unión Europea, y supone un componente esencial en el conjunto de opciones planteadas para afrontar la crisis urbana y su papel destacado como piedra angular de los procesos de intervención en la ciudad consolidada. Se trata de una forma de intervención estratégica, integrada y perdurable, orientada no solo a la reconstrucción física, sino a la mejora global de las condiciones sociales, económicas y ambientales.

En este sentido, las Administraciones públicas tienen la oportunidad y la exigencia de activar de forma urgente modificaciones legislativas y nuevos contextos de complicidad con los ciudadanos, destinados a agilizar y simplificar las actuaciones de regeneración urbana y, a la vez, establecer garantías para el cumplimiento de estándares de calidad urbana, ambiental y arquitectónica que hagan de nuestras ciudades espacios más habitables y atractivos para el ciudadano y, por otro lado, territorios más competitivos y eficientes.

No tiene sentido seguir colonizando suelo dejando el centro de nuestras ciudades en el estado en el que se encuentran. Es la ocasión de volver la mirada hacia el entorno construido y en los tejidos urbanos ya consolidados y, con urgencia, trabajar sobre la ciudad existente para evitar un crecimiento en mancha de aceite que termine por consumir el territorio dejando atrás zonas marginadas, deshabitadas o inadaptadas a los nuevos patrones de vida. Esta tarea de remodelación de áreas urbanas consolidadas debe ser utilizado siempre como un mecanismo para revertir un proceso de decadencia económica, demográfica y social a través de una intervención que, en entornos de mayor vulnerabilidad, debe venir marcada por una fuerte acción pública.

Estas estrategias pasan consecuentemente por la renovación del entorno existente por medio de actuaciones que incorporen y revitalicen los espacios públicos, preserven el carácter e identidad de los barrios y apliquen medidas que revaloricen la ciudad consolidada, haciéndola más accesible y generando una vida urbana más vibrante e inclusiva. 

La inyección de inversión que llegará por la vía de los fondos europeos proporcionará a España una excelente oportunidad para llevar a cabo la mejora de su obsoleto parque inmobiliario mediante intervenciones que respondan a las demandas de los ciudadanos, posibilitando, entre otras, el acceso a nuevas formas de habitar (alquiler, cohousing, coliving, etc.) y a nuevos planteamientos arquitectónicos innovadores y más especializados.  

Dado que la renovación del parque de edificios es una de las prioridades esenciales de la Comisión Europea, la industria inmobiliaria podría encontrar una oportunidad de actuación en la rehabilitación integral de los barrios más deprimidos. Los fondos servirán para impulsar un nuevo sector de inversión, un nuevo modelo inmobiliario con una importante rentabilidad que, además de económica, será social y ambiental, posicionando a las empresas en su compromiso con la regeneración urbana. En definitiva, se trata de que los recursos públicos en colaboración con la inversión privada se conviertan en tractores de recuperación económica y de mejora del medioambiente y la cohesión social.

Los planes para la rehabilitación de edificios y viviendas, que se dotarán con fondos europeos de recuperación, son solo el primer paso. Las ayudas Next Generation son un catalizador, pero después habrá que seguir rehabilitando sin el estímulo de los fondos europeos. Por eso, será fundamental encontrar herramientas para incentivar e impulsar la iniciativa privada. Solo con el apoyo del conjunto del sector privado se podrá agilizar la recuperación y la transformación con actuaciones en las que se pueda garantizar una mayor viabilidad económica (ODS 17, alianzas para lograr objetivos de desarrollo sostenible). 

De arriba a abajo, Promoción de viviendas en la Plaza del Campillo del Mundo Nuevo (Madrid) antes y después de la rehabilitación.

Sin embargo, para poder actuar en la ciudad consolidada no solo será preciso un compromiso político y social con el desarrollo urbano sostenible, sino que es imprescindible generar un marco idóneo para que las operaciones de rehabilitación y regeneración urbanas superen los actuales obstáculos. Será primordial una voluntad clara de colaboración entre el sector privado y las administraciones públicas para desarrollar modelos innovadores de estructuración financiera que hagan viables las actuaciones de regeneración urbana en el corto y medio plazo, modelos que permitan ensayar diferentes escenarios, contemplar la eventual inclusión de ayudas y subvenciones disponibles, identificar fórmulas de financiación novedosas, etc., integrando las posibles aportaciones del conjunto de actores públicos y privados involucrados en cada proceso de regeneración.

Y de todas ellas, la redensificación, entendida como un incremento de la edificabilidad existente, será una de las herramientas clave para dar entrada a la empresa privada y de esta forma poder viabilizar operaciones de transformación urbanística en suelos urbanos. Un medio financiero y un recurso al servicio de un proyecto urbano que genere valor y nunca un fin en sí mismo, siempre bajo la tutela de los poderes públicos y con el objetivo principal de mejorar la calidad el paisaje urbano, la salud y las condiciones de vida de las personas atendiendo a sus nuevas demandas.

La participación de un sector promotor comprometido y especializado se hace indispensable para el éxito de las intervenciones urbanas sostenibles de cierta escala en la ciudad consolidada, dada su alta capacidad de gestión de proyectos de envergadura y a la aportación de su valiosa experiencia sobre nuevos sistemas constructivos basados en la industrialización, así como nuevas tecnologías ligadas a la sostenibilidad, a la transición ecológica y a la digitalización general de los edificios atendiendo a su relevante papel en el contexto de la smart city

En resumen, la regeneración urbana constituye un sector en sí mismo que hoy por hoy no se entiende sin el impulso de las Administraciones públicas. Por eso hacen falta iniciativas concretas que acerquen a los actores del sector inmobiliario habilitando marcos normativos y procedimientos que estimulen la implicación de entidades inversoras y financiadoras, garantizando la rentabilidad y la seguridad jurídica.

Por consiguiente, la colaboración público-privada será un aspecto clave para afrontar los grandes retos de la rehabilitación y regeneración urbana de la ciudad consolidada por medio de un enfoque participativo, que busque el mayor grado posible de consenso, de forma que todos los intereses que confluyan en un ámbito determinado sean tenidos en cuenta y puedan compaginarse y armonizarse. 

Este reto permitirá convertir la actividad inmobiliaria ligada a la rehabilitación urbana en el sector crucial de la recuperación, tanto por su incidencia en el empleo y la inversión como por la importante mejora de nuestro entorno construido. No podemos dejar pasar de largo esta oportunidad única, la ciudad consolidada requiere ahora más que nunca la actuación decidida del sector inmobiliario.