La Clave | Sector inmobiliario

Jorge Serrano

Director técnico de Crea Madrid Nuevo Norte

“Madrid Nuevo Norte es el proyecto de transformación urbana más relevante de la Unión Europea”

El ambicioso proyecto urbanístico e ingenieril regenerará 3,2 millones de metros cuadrados de la ciudad. Se construirán 10.500 viviendas, un centro de negocios, ecopuentes, obras hidráulicas y una nueva línea de metro automático. Madrid Nuevo Norte también albergará una de las actuaciones de ingeniería de caminos más grande de Europa: la cubierta que soportará un gran parque sobre los 175.000 metros cuadrados del haz de vías de la estación de Chamartín-Clara Campoamor.

Redacción

© Crea Madrid Nuevo Norte

Madrid Nuevo Norte se encuentra en fase de gestión urbanística y las primeras viviendas podrían entregarse al final del 2026 en Las Tablas Oeste. Con una inversión de más de 25.000 millones de euros, se estima que el proyecto aporte al PIB nacional 15.200 millones de euros y se generen 350.000 empleos asociados.

Jorge Serrano es el Ingeniero de Caminos Canales y Puertos responsable de la dirección integrada del proyecto en los aspectos relativos al planeamiento y gestión urbanística, diseño y construcción de las infraestructuras urbanas y edificación. El que fuera gerente de desarrollo del ámbito de Valdebebas, en Madrid, es uno de los 60 profesionales que trabajan en Crea Madrid Nuevo Norte, la nueva denominación social del promotor privado que impulsa el proyecto en colaboración con el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.

En opinión de Serrano, Madrid Nuevo Norte “está en línea con las mejores prácticas del urbanismo internacional”, y toma como referencia “en algunos aspectos”, grandes desarrollos europeos como King’s Cross en Londres, Porta Nuova en Milán o Zuidas en Ámsterdam. Asegura que el papel de los ingenieros de caminos “es determinante” en este proyecto de sello español

¿Cuáles son los elementos diferenciales de Madrid Nuevo Norte en el ámbito urbanístico e inmobiliario?

Madrid Nuevo Norte es un proyecto pionero en muchos aspectos, desde el propio modelo de ciudad mixto, denso y compacto, a la concepción del diseño urbano partiendo de la red de transporte público, lo que se denomina un Transit-Oriented Development.

También el proceso de participación ciudadana para integrar las necesidades y opiniones de diversos colectivos y de los vecinos de Madrid en general es innovador en nuestro entorno geográfico, con énfasis en contemplar

la diversidad de usos de la ciudad, independientemente de la edad, género o grado de discapacidad. La propia concepción del proyecto es un elemento distintivo, recuperando terrenos en desuso en pleno corazón de la ciudad, cosiendo la herida del haz de vías de Chamartín y uniendo en un mismo espacio el mayor hub de transporte ferroviario del país y el futuro centro de negocios de referencia a nivel europeo. Esos valores urbanísticos se convierten, a la fuerza también en valores para el mercado inmobiliario. Madrid Nuevo Norte es el proyecto de transformación urbana más relevante de la Unión Europea.

¿Qué actuaciones destacadas contempla el proyecto Madrid Nuevo Norte en el ámbito de la ingeniería de caminos?

El proyecto incorpora importantes infraestructuras para la ciudad, muchas de ellas orientadas a coser la brecha urbana de las vías del tren. Entre ellas, cinco puentes, un túnel y una pasarela peatonal. Queremos que varios de ellos sean ecopuentes, diseñados para soportar las cargas de tierra vegetal, necesarias para convertirlos en continuaciones de las zonas verdes.

Es de resaltar la importancia de las obras hidráulicas que suponen el retranqueo, reposición y refuerzo de las grandes arterias de abastecimiento de Madrid que discurren por el ámbito o la construcción de un nivel subterráneo en la parte sur de la calle de Agustín de Foxá, además de, por supuesto, el gran cubrimiento de vías férreas, la nueva línea de Metro o el intercambiador de transportes que se construirá en Chamartín.

¿Cuál es la complejidad técnica de la estructura que cubrirá 22 vías de la estación de Chamartín y que soportará el gran Parque Central?

El elemento más destacado en cuanto a ingeniería es, sin duda, la estructura de cubrimiento del haz de vías de Chamartín, que abarcará más de 175.000 m², lo que lo convierte en la mayor actuación de estas características de Europa. Su proceso constructivo combina elementos ejecutados in situ con otros prefabricados. Apoyadas sobre más de 1800 pilas-pilotes, ejecutadas in situ, las vigas que cubren luces de hasta 40 metros, y tres metros de canto, serán prefabricadas en taller dentro del propio ámbito, y para su colocación se utilizarán cimbras autolanzables.

Vista aérea de la zona de actuación. © Crea Madrid Nuevo Norte.
Recreación virtual de una de las calles del proyecto. © Recreación arquitectónica de RSH+P.

Sobre la losa resultante se ejecutará la gran zona verde singular del proyecto: el Parque Central, con espesores de tierra de hasta 1,50 metros para permitir el desarrollo de vegetación y arbolado, y que se convertirá en un verdadero bosque urbano. El auténtico reto para la ejecución de esta gran obra es su coordinación con las importantes actuaciones de transformación de las infraestructuras ferroviarias que está desarrollando ADIF, un ejemplo más de la importancia de la colaboración público-privada en este proyecto.

¿MNN se identifica con el modelo de la ciudad de los 15 minutos?

Se estima que el 80% de los desplazamientos en Madrid Nuevo Norte se realizarán por medios de transporte sostenibles, y todas las necesidades diarias se encontrarán en un radio de menos de 15 minutos a pie o en bicicleta. Además, el 90% de quienes vivan o trabajen en Madrid Nuevo Norte tendrá un punto de transporte de alta capacidad (Metro o Cercanías) a menos de 10 minutos andando.

Calculamos que más de 5 millones de personas podrán entrar y salir del ámbito en menos de una hora. De este modo, el proyecto rompe barreras sociales, evolucionando la “ciudad de los 15 minutos” hacia la “región de los 45 minutos”, para dar acceso a los mejores puestos de trabajo a todos los madrileños y permitiendo una conexión a escala global, gracias a los menos de 15 minutos a los que se encuentra el aeropuerto.

En el proyecto inicial, la Castellana se prolongaba por encima del nudo norte. ¿Con el proyecto actual cómo se conectará MNN con la zona de Fuencarral?

El eje de la Castellana, en lugar de prolongarse como vía de tráfico concluye como tal en el Nudo Norte, pero vuelve a surgir al norte de la M-30, convertido en un corredor verde, peatonal y ciclista, una red lineal de parques que desembocará directamente en las estribaciones del monte de El Pardo, recuperando el concepto de paseo verde con el que se nació este eje histórico de la ciudad en el siglo XVI.

Es la prolongación hacia el norte de la actual calle Agustín de Foxá la que se va a convertir en el principal eje norte-sur que vertebrará el proyecto. En torno a esa calle representativa, que atravesará el futuro Centro de Negocios hacia el norte llegando a Fuencarral, se estructurará la actividad de Madrid Nuevo Norte, y también los nodos intermodales de transporte público.

Madrid Nuevo Norte incorpora el innovador sistema de Bus Prioritario en un recorrido de tres kilómetros. ¿Qué ventajas tiene y cómo funciona?

El proyecto va a introducir las infraestructuras necesarias para la implantación del Bus Prioritario, BRT (Bus Rapid Transit). Esta infraestructura posibilita crear un sistema de autobuses articulados de alta capacidad con plataforma reservada para su circulación, lo que lo acerca a sistemas de gran capacidad como el metro o el metro ligero, pero con un coste de infraestructuras sensiblemente menor. Desde el proyecto urbanístico se tiene la capacidad de planificar la infraestructura, aunque la definición de los detalles de la implantación y servicio corresponderán con posterioridad a las administraciones, municipal y regional.

El Parque Central, la gran zona verde singular del proyecto. © Recreación arquitectónica de RSH+P.
Recreacion de una de las nuevas zonas. © Recreación arquitectónica de RSH+P.

El planeamiento detalla también que la priorización semafórica en intersecciones funcione en situaciones de demora en el servicio, o cuando se alcance la capacidad máxima del vehículo, y que las paradas dispongan de plataforma al mismo nivel que el piso inferior del vehículo.

¿Qué sistema de ahorro y reutilización de agua están proyectando?

Uno de los objetivos de Madrid Nuevo Norte es reducir al mínimo la huella hídrica del desarrollo, y para ello, hemos elaborado un libro blanco sobre gestión del agua y drenajes urbanos sostenibles, para poder concretar sus directrices en los proyectos de urbanización de los distintos ámbitos.

Entre las medidas contempladas está el aumento de la circularidad de la gestión del agua trabajando a escala de distrito; la incorporación de sistemas de drenaje sostenible para reproducir el ciclo natural del agua en calles y parques mediante pavimentos porosos, jardines de lluvia, pozos y zanjas drenantes. Estos sistemas reducirán el aporte de agua a la red de saneamiento, que además en la cuenca norte del ámbito se proyecta como un sistema separativo que limite la carga sobre las estaciones depuradoras de aguas residuales.

También se busca reaprovechar el agua de las cubiertas de los edificios, así como las aguas grises, estudiando la introducción de infraestructuras que permitan almacenarlas y tratarlas para la recarga de cisternas o el riego

A partir de 2030, según la Directiva europea de Eficiencia Energética de los Edificios, los inmuebles tienen que ser de 0 emisiones. ¿Qué sistemas se implementarán en MNN?

Las dos estrategias más innovadoras son la implantación de redes de distrito de frío y calor y comunidades energéticas renovables. Actualmente estamos desarrollando, con financiación europea, un proyecto piloto, que va a servir para poner en práctica nuestra visión del modelo energético, y se desarrolla en el ámbito de Las Tablas Oeste, el primero que va a urbanizarse dentro de Madrid Nuevo Norte.

Esta prueba piloto consiste en la instalación de una red de frío y calor que suministrará a los edificios la energía necesaria para cubrir sus necesidades de calefacción, agua caliente y refrigeración, para lo cual conectará unos edificios con otros —ya sea de oficinas como residenciales— de modo que estos puedan prestarse calor entre sí, según las necesidades de cada momento, aprovechando energía que hoy se desecha y se emite a la atmósfera. La energía que alimentará estas redes de distrito será 100% renovable, utilizando para ello fuentes de energía sostenible, como la geotermia o la fotovoltaica.

El 80% de los desplazamientos se realizarán por medios de transporte sostenibles

El alcalde de New York anunció que prohibiría el uso de vidrio en el revestimiento de los edificios de oficinas. ¿Con qué material recubrirán las oficinas de MNN?

Aún queda tiempo para empezar el diseño de las oficinas y los materiales a utilizar en las oficinas o en cualquier edificio de MNN será decisión de cada promotor inmobiliario. En cualquier caso, los materiales que se propongan deberán cumplir los requisitos en cuanto a eficiencia energética y descarbonización que se han establecido para el proyecto ya desde la propia Normativa Urbanística particular, y prevén un nivel de exigencia más elevado que la normativa de aplicación general, y ello durante toda la vida del proyecto.

Adicionalmente, en esta fase estamos comenzando a investigar los materiales de construcción que podemos utilizar para reducir la huella de carbono embebido. Por ejemplo, estamos en un proyecto de investigación europeo donde se está investigando diferentes técnicas constructivas para utilizar madera en la estructura y en la fachada en edificios de MNN. Para completar este trabajo, pondremos en marcha un estudio específico para investigar qué materiales con bajo carbono embebido se pueden utilizar en los edificios de MNN y esperamos extraer de él conclusiones prácticas que nos ayuden a tomar decisiones cuando sea el momento adecuado.

¿Aplicarán principios de economía circular en la reutilización de los residuos que generen las demoliciones que se realicen?

El proyecto aspira reducir al mínimo la huella ambiental de los materiales mediante una construcción basada en el principio de la economía circular baja en carbono. Así, queremos conseguir disminuir en torno a un 70% la huella de carbono de la gestión de residuos del proyecto y dar nuevo uso en la propia obra a los materiales recuperados. Para ello se va a hacer un inventario previo de todas las estructuras preexistentes que se van a desmantelar, se va a proceder a demoliciones selectivas y se van a crear en el propio ámbito instalaciones temporales para recuperación de materiales. Procediendo de esa manera, aspiramos a llegar a importantes porcentajes de recuperación, ya que, según nuestros estudios, más de un 90% de los materiales presentes en el ámbito son teóricamente valorizables.

© Recreación arquitectónica de RSH+P

¿Qué plazos manejan para la finalización de los hitos más destacables?

El proyecto acaba de superar un hito clave en su desarrollo como es la firma definitiva en el mes de julio del Plan de Coordinación de Ejecución de Actuaciones Singulares, un documento firmado por los tres niveles de la Administración del Estado y nuestra compañía que supone uno de los principales acuerdos de colaboración público-privada que haya existido en Madrid.

Por otro lado, el proyecto se encuentra ya en fase de gestión urbanística, algo que no se había logrado en los casi 30 años de historia de esta actuación. En dos de los cuatro ámbitos urbanísticos ya se están redactando los proyectos de urbanización y de infraestructuras compartidas, con el objetivo de presentar la iniciativa de ejecución antes de final de año en Las Tablas Oeste, con 750 viviendas y durante el primer semestre de 2023, en el caso del Centro de Negocios de Chamartín.

¿Tienen alguna estimación sobre los precios de venta al público de las viviendas por metro cuadrado?

Madrid Nuevo Norte es un proyecto con una perspectiva de más de 20 años para su total compleción. Y aunque las primeras viviendas en Las Tablas Oeste podrían comenzar a entregarse en torno a 2026, hoy no es posible aventurar de forma rigurosa cómo se comportará el mercado dentro de varios años, dadas las múltiples variables externas, tanto locales como globales, que inciden en su precio. En cualquier caso, las viviendas en cada uno de los ámbitos tendrán, en su día, precios similares a los de mercado de las zonas aledañas consolidadas.

Lo que sí sabemos es que cerca de 4.000 de las 10.500 viviendas de Madrid Nuevo Norte estarán vinculadas a políticas públicas de vivienda, un 38% del total. De ellas, unas 2.500 serán vivienda protegida, cuyo precio está regulado y limitado por ley. Hay, por tanto, que desterrar la idea de que la vivienda en Madrid Nuevo Norte vaya a estar al alcance de unos pocos, ya que habrá un porcentaje muy considerable de vivienda accesible.

El alcalde de Madrid ha propuesto crear un Distrito Financiero en el que se integraría parte de Madrid Nuevo Norte. ¿Qué significa para el proyecto?

Madrid Nuevo Norte es un proyecto que ha apostado decididamente por la innovación en materia de sostenibilidad y su desarrollo está planteando medidas pioneras en ámbitos como la gestión del agua, el modelo energético, la movilidad urbana o la accesibilidad universal que, en ocasiones no encuentran cabida en normativas generadas del pasado siglo que no contemplan las nuevas necesidades y la sensibilidad actual frente a estas importantes cuestiones. Un marco que posibilite optimizar ese desarrollo será, sin duda, positivo para el proyecto.